política habitacional: cartório no meio do fogo cruzado


cleomar carneiro de moura, 58, bacharel em direito, há trinta anos como cartorário, revela que a informação do patrimônio da união, sobre parceria com os cartórios, não procede. há superposição de áreas em belém, de acordo com a demarcação, o que diferencia o estado do resto do país. inusitado.

'a cidade de belém é constituída de duas léguas patrimoniais. em cada uma dessas, tanto na primeira, como na segunda, e como são dois oficios de registros de imóveis, então a circunscrição imobiliária de cada um, que é a área onde cada cartório está, autorizado por lei a atuar, a registrar os títulos aquisitivos da propriedade, dividindo em duas léguas nas áreas correspondentes a circunscrição de cada cartório. tem o registro da primeira légua no primeiro e no segundo cartório. tem o registro da segunda légua patrimonial no primeiro e no segundo cartório. essas duas áreas estão registradas, tanto a primeira légua, como a segunda, em nome da codem, que é uma empresa de economia mista, que tem a prefeitura como capital majoritário. foi criada essa companhia exatamente para organizar o patrimônio do município. e essa empresa, depois de criada, todo o patrimônio dela, que a prefeitura recebeu da coroa portuguesa de 1826, passou a utilizar o instituto chamado enfiteuse, ou aforamento, que vem do direito português. é uma forma do proprietário dispor de parte do domínio, sem perder a propriedade do todo, ou seja, como se a propriedade fosse bipartida, parte do domínio com o senhorio e parte com o enfiteu. o instituto foi utilizado pela prefeitura e, ao mesmo tempo, para não perder esse patrimônio porque, esse instituto, na sua circulação do domínio útil, que ela transferiu, recebe uma compensação chamada de laudêmio, recurso para a própria prefeitura, a opção utilizada. o instituto também permite que, ou, através de uma convenção no contrato de aforamento, ou no prazo de 10 anos, o proprietário, ou o adquirente do domínio útil, o foreiro chamado enfiteuse, possa adquirir essa propriedade plena pela aquisição do domínio direto, ou seja, ele já tem o domínio útil, adquire pagando uma taxa que o código civil estabelece, e com os dois domínios, consolida a propriedade plena e sai do patrimônio da prefeitura. essa é a forma como foram distribuídos os imóveis. mas, houve uma alteração no novo código civil. no artigo 2038, diz que é proibido constituir novos aforamentos. o ordenamento jurídico vem, e retira do ordenamento jurídico, esse instituto, porque ele é em desuso, quase não é utilizado no brasil. na verdade esse instituto foi utilizado na época dos grandes senhores feudais, que eram proprietários de extensas áreas. impossibilitados de explorar, transferiam essa parte do domínio, para a produção. a única exceção se dá em 'terreno de marinha'. todos os aforamentos existentes até o código civil de 2002, eram regulados pelo código civil 16. a prefeitura adquiriu, por um título válido da coroa portuguesa, de 1826, uma carta de 'sesmaria', adquirindo a primeira légua patrimonial. a coroa portuguesa hoje, é a união. a constituição de 1988, no artigo 20, estabelece que, 'terreno de marinha', como propriedade da união. agora, o que são 'terreno de marinha'? a lei mesmo define, no decreto lei 9760, que são áreas de imóveis formados da linha preamar média de 1831, com 33 metros para dentro do continente. e ainda define, que todos os imóveis que foram aterrados e que estão, da linha preamar média para fora, os 'terrenos acrescidos de marinha'. a constituição federal assim dispôs e a união e alguns doutrinadores entendem que essa aquisição prevista na constituição de 1988, é uma aquisição originária, ou seja, ela não depende, nasceu com a constituição. em cima disso vem uma discussão doutrinária tremenda. se ela nasceu com a constituição de 1988, o que fazer, então, quando o decreto lei 9760, se não me engano é de 1946, quando atribuiu que o 'terreno de marinha' era da união, já desde aquela época, se só adquiriu propriedade, se é aquisição originária que iniciou com a constituição. e depois, há muito questionamento a respeito, porque a lei fala em linha preamar média de 1831, ora, nesse tempo, que se tem conhecimento, não existiam mapas que se possa aferir, com precisão, porque quando a lei fala em preamar média, não está falando em média aritmética, mas está falando de média geográfica. portanto, teria que se pegar todas as linhas preamar de 1831, a menor e a maior, fazer um gráfico delas, um levantamento geográfico, e estabelecer qual foi a linha média entre elas. a grande discussão é, qual o rigor técnico para se definir hoje a linha preamar de 1831. é questionável. o doutor paraguassu eleres tem questionado isso. li um estudo dele em que fez o comparativo de dois mapas. um feito pela marinha, e o outro, pela prefeitura. ele observou que houve um recuo de 55 metros, num exame assim, tão preliminar, verificado em 48 anos. o que se diria, de 1831, até a presente data? a lógica nos leva a admitir que esse encolhimento é muito maior. em 50 anos se observa que o 'terreno de marinha' já estaria dentro d'água'.

p – é uma política habitacional?
r – me alinho ao posicionamento do professor e doutor marcelo terra, que fez um estudo brilhante sobre esse tema 'terreno de marinha', em que ele diz que nasceu com uma lei orçamentária e permanece assim. eu não vejo que esse 'terreno de marinha' hoje, pode até ser utilizado para regularização fundiária, mas não é esse o objetivo porque nasceu, que é o caso de defesa. e isso é uma renda astronômica para a união. como há toda essa política hoje, de regularização fundiária, e que está sendo discutido pela união, estado e município, em vários lugares a união tem feito parceria com o município para a regularização fundiária, que é o caminhar da política brasileira, então, há a possibilidade da união utilizar isso para a regularização fundiária, em algumas áreas. mas há também, que considerar esse objetivo orçamentário. é uma grande receita para a união, que não quer abrir mão. agora, pense comigo. nós temos no pará, especificamente belém, um problema seríssimo, e que não existe no brasil inteiro situação igual. e é preciso dar uma solução. a primeira légua e a segunda légua estão registradas como propriedade da codem, portanto, indiretamente da prefeitura. e isso decorreu de um título perfeito. aí a constituição vem, e diz que o 'terreno de marinha' é de propriedade da união. o patrimônio da união fez um levantamento e demarcou as áreas. está sendo questionada judicialmente, por várias razões. primeiro, qual o rigor técnico? pelo que me consta, o patrimônio pegou todo o cadastro da codem e passou a taxar inadimplência das taxas de ocupação. e as pessoas que moravam nessas áreas, se perguntavam por quê, se pagavam o iptu. surgiu uma ação, em que o ministério público federal, contra a união, no sentido de que suspendesse, porque a união estava colocando essas pessoas no cadin, negativando cerca de 100 mil pessoas. na primeira instância deu favorável à união, mas está em curso. nas duas ações em que a prefeitura entrou contra a união, no sentido de dizer o seguinte, depois da demarcatória, as pessoas foram notificadas por edital e a lei diz que só pode ser por edital, se estiverem em lugar incerto e não sabido. e que deveria ser pessoal. portanto, tentam anular essa demarcatória. e nós temos um grande problema no registro de imóveis. é que a união passou a expedir títulos, e essa concessão de títulos é com base em leis federais. então, há uma legalidade no sentido da união em expedir esses títulos. essas leis vieram exatamente para regularizar a questão fundiária em áreas públicas.

p – é aí que entra a parceria com os cartórios?
r – não procede essa informação. não é questão de parceria, mas de determinação legal. por exemplo, esse mapa(imagem que acompanha o texto), na área amarela, é a área em que a união fez o levantamento da linha preamar de 1831. a gente percebe claramente que essas áreas, primeira légua patrimonial, estão registradas em nome da prefeitura como 'terreno de marinha', haveria de ser uma superposição. o cartório não pode fazer esse registro em nome da união. e por conseguinte, não pode registrar os títulos expedidos pela união direito real de uso ou de concessão especial para uso de moradia. se o cartório fizer, estará realizando uma insegurança jurídica. isso já gerou uma grande polêmica e o patrimônio da união acabou colocando os moradores dessas áreas contra o cartório. num determinado período tive 100 pessoas aqui protestando. na reunião com eles, expliquei que o título recebido era legal, mas para fazer o registro, teria que fazer em nome da união, só que, existem princípios registrais que devem ser cumpridos, um deles é a continuidade, uma cadeia dominial, se a propriedade nasce com o estado, tem que estar registrada em nome do estado. eu não posso registrar pela superposição. quase todos os presentes estavam com títulos da prefeitura e da união. aí é o meu questionamento. se, o interesse do estado é a regularização fundiária, como é que dois entes da federação vão criar uma insegurança jurídica? a possibilidade seria a alteração na constituição, com a linha preamar de hoje. o fato é que, além dessa insegurança, se fosse possível registrar, nós teríamos que excluir dos registros da prefeitura essas áreas, e ainda teríamos que verificar qual a situação daquele que adquiriu o título de aforamento da prefeitura, que resgatou e hoje é proprietário pleno, e vai perder sua propriedade porque vai passá-la para a união, e a ser mero ocupante. porque quando ele tem uma concessão especial para fins de moradia, ele não está adquirindo propriedade, é só uma autorização legal, para ter a posse segura daquele imóvel. só nos casos de legitimação de posse que há a possibilidade de transformação da posse em propriedade. no caso de 'terreno de marinha', nem há essa possibilidade, porque é intransferível.

p – e esses títulos atuais, de que falou o patrimônio?
r – enquanto não houver uma solução, não há como proceder com os registros.

p – quantos cartórios temos no pará?
r – 100 cartórios de imóveis.

- entrevista concedida no cartório, em 06/02/2012.